萬 科Ａ(000002)04月18日在投資者關系平臺上答復了投資者關心的問題。
投資者：公司去年公告回購金額：不超過人民幣25億元，不低于人民幣20億元?；刭弮r格：不超過人民幣18.27元/股?？墒堑奖驹鹿?，發現才回購12億元，請問是什么原因停止回購?
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。2022年3月30日公司董事會同意公司使用自籌資金以集中競價方式回購公司人民幣普通股（A股），回購期限為自公司董事會審議通過回購股份方案之日起3個月內（2022年3月30日至2022年6月30日）。期限已屆滿，有關回購的情況請詳見《關于公司A股股份回購結果暨股份變動情況的公告》。
(資料圖片)
投資者：親愛的董秘，想問一下關于存貨資產減值是不是不充分？22年行情要差于21年，但是公司減值卻少于21年。謝謝您
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。公司一直以來都堅持穩健的財務策略，根據相關規則的要求，結合市場變化和項目實際情況，定期會對所有項目進行動態減值測試，評估項目盈利情況，以審慎確定是否需要計提減值。目前看已經計提的減值是充分的，審慎反映了市場風險，符合資產的實際情況，未來會持續評估項目的盈利情況。
投資者：根據公司公布的信息，萬科的財務狀況在業內屬于比較健康的狀態。但是有兩個方面令人很難理解：其一是拿地不積極，保利，中海等都在抓緊時間擴大市場份額；其二是銷售回暖也遜色于同級別友商。這是什么原因導致的？是萬科自身的戰略使然還是萬科國企身份不明確導致的？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。您所提到的問題在3月31日的業績推介會上公司管理層有詳細回應，您可查閱“投資者關系活動記錄表”了解具體情況。
投資者：尊敬的公司管理層您好：作為投資者很關心公司每年的權益拿地總金額，請問通過公司公布的年報中的哪些數據可以算出公司年度權益拿地金額？請以2021年年報為例詳細說明2021年度公司權益拿地金額計算方式和過程？非常感謝。
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。公司在2022年報之“董事會報告”章節披露了公司年度權益拿地金額，2022年公司獲取新項目36個，權益地價總額約496.4 億元。謝謝。
投資者：萬科2021年報披露房地產開發系統共有員工17,323人，但在2022年報中僅披露集團在冊員工，社會責任報告也無相關細分披露，請問為何今年不再披露這一數據？是否能在此回答下2022年房開系統員工人數？該數據利于股東衡量貴司的人效。謝謝。
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。
投資者：房地產行業的高杠桿高周轉模式已經不能持續，消費者對房子會更注重質量和裝修，如何吸引消費者，給消費者更好的質量滿足消費者需求，在這方面公司以后打算如何應對？是否會像歐美房地產商一樣，打造溫馨精裝修吸引消費者？毛坯房的溢價消失后，只能通過裝修提升溢價，公司是否考慮做全產業鏈？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。萬科很早就實現了主流產品的裝修交付。產品與服務是公司連接客戶最重要的紐帶，公司近年來也在持續推進美麗社區、物業管家前置、工地常態化開放、交房即交證等管理舉措，希望能讓客戶感受到我們在產品和服務上的持續進步。
投資者：從表述上看，萬科似乎計劃在開發業務中保持守勢，在經營性業務上發力。但是現在經營性業務收入已經做到了500億，竟然還不贏利。公司預計多少收入規模才能實現盈利？1-2年內的盈利規模能做到多少？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。2022年公司的經營服務業務全口徑收入為512.6億元。由于公司對經營性業務都采用成本法進行核算，對于已開業項目都需要計提折舊攤銷，因此從報表上看，這部分業務投入大，但毛利率和回報水平都比較低。有關公司經營性業務經營情況及未來發展展望，您可關注公司2022年報。
投資者：親愛的董秘您好，?？傉f定增不是因為缺錢而是為了股債結構，那對于公司來說怎樣的股債結構是合理的？謝謝您
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。公司的股權融資和債權融資都是為業務發展服務的，股債結構不是一個靜態的指標，也需要和公司的業務發展、經營水平相適配。
投資者：請問公司有審計委員會嗎
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。公司董事會下設立了審計委員會。
投資者：3.31號發出的派息通告什么時候兌現到賬戶上？謝謝
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。公司2022年度利潤分配方案還需經年度股東大會審議通過后方可實施，請留意相關公告。
投資者：請公布總經理陳秋有持股情況？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。公司總裁為祝九勝先生。
投資者：你好，我是萬科A投資者，需要近幾年的包括2022年的紙質年報，能郵寄給我嗎？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。您可電話咨詢或郵件發送至IR@vanke.com。
投資者：董秘，您好！請問公司在維護投資者關系上有何舉措？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。本集團一向重視投資者關系。除了及時充分的信息披露，本集團還堅持通過各種方式保持與投資者的溝通與互動，形式包括接待投資者來訪和電話會議、參加境內外機構組織見面會/線上活動，組織月度銷售和經營會議、深交所互動易回復投資者提問、召開業績發布會等。詳細情況見公司2022年報。
投資者：請問公司非公開增發股票是在在股票凈破的基礎上按著30日股價波動的價格區間打8折對嗎？那按著這個價格13.36這個價格是非公開發行價格嗎？是否損害公司利益呢？跌破凈資產是否存在國有資產流失呢？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。A股發行方案經過股東大會審議通過后，還需要向監管機構提交增發申請。目前公司和中介機構正在準備申報文件，關于后續的進展情況，也請大家關注公司披露的信息。對于A股增發，公司會綜合考慮行業情況、市場機會、投資者反饋、未來資金使用以及所能創造的回報等多方面因素，謹慎選擇發行A股的時點。
投資者：做為董秘為什么不回復上次提問?公司回購為什么才12億，
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。本次回購的情況請詳見《關于公司A股股份回購結果暨股份變動情況的公告》。
投資者：請問萬科為什么采用用成本模式而不采用公允價值模式對投資性房地產就行入賬？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。企業采取成本模式還是公允價值模式，是一種會計政策選擇。公司始終追求“有現金流的利潤”，堅持穩健的財務政策。
投資者：2023年一季度保利、中海、招商蛇口的銷售額都超過了2019年同期的歷史高點，但萬科只有歷史高點的70%。萬科落后于主要競爭對手是因為什么？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。您所提到的問題在3月31日的業績推介會上公司管理層有詳細回應，您可查閱“投資者關系活動記錄表”了解具體情況。
投資者：2、合同負債較年初下降了1712.78億元，從報表上看形勢很不樂觀，因為這一定程度上也影響著2023年的業績，請問今年有何應對措施積極進行改善？3、萬科房地產業務的銷售是以渠道銷售為主還是以自己銷售員銷售為主？各自占比是多少？據我了解，支付渠道銷售的傭金是先資本化的然后隨著房地產交付而結轉費用，那么支付自己銷售員的獎金是直接費用化還是先資本化？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。2022年受市場變化影響，公司銷售規模也出現下滑，而22年又是交付結算大年，因此公司的已售未結有所下降。公司會繼續堅持積極的銷售策略。目前公司的在售資源比較充足，可以支撐未來兩到三年的業務發展。公司房地產業務的銷售是根據所在城市特點以及項目特點靈活采用相匹配的銷售策略，并不會硬性約束各類銷售模式的占比。公司銷售過程中發生的傭金按照相關會計準則的要求進行處理。
投資者：1、2022年在房地產市場緊縮的同時，萬科也進行了相應的縮表，負債總額（合并報表層面）較年初下降了1937.32億元，但是有息負債（長短借應付債券一年內到期的非流動負債，未剔除租賃負債得影響）反而上升了479.57億元，這個是什么原因？另外我注意到萬科半個月前有個公告，提前2年贖回了15億元的債券，該債券的利率為3.02%，大大低于萬科2022年的平均借款利率，這又是為什么？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。萬科長期堅持穩健的財務策略，保持行業領先的信用評級，這是我們實現安全、持續發展以及獲得金融機構等各方長期信任支持的重要基礎。在融資上，公司會繼續保持多元化的融資通道，保持融資總量基本穩定，保有融資彈性，不斷優化融資結構，降低融資成本，確保信用安全。融資始終是為有質量的發展服務，公司融資的安排會與公司的業務發展、經營水平相適配，總體上公司會有序控制總量，保有融資彈性，重點是會優化債務結構成本。具體融資節奏會根據市場和經營情況靈活調整。關于贖回15億元的公司債券，是因為“20萬科01”附3年期末發行人贖回選擇權、調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。目前的操作是公司債券的常規操作。
投資者：4、2022年對聯營合營企業的投資收益出現虧損，與2021年相比減少了56.87億元的利潤，這個是什么原因造成的？主要是哪些合作項目？公司目前主要與哪些房地產開發商有合作關系？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。公司對聯合營企業的投資體現在長期股權投資中，目前開發類業務投資占大頭，此外還有經營服務類（如商辦、物流）、以及少量上市公司股票投資類的財務投資。近年地售比上升的影響反映在結算端，導致結算毛利率整體有所下降，22年結算的非并表項目毛利率普遍偏低。而經營服務類業務按照歷史成本法記賬，隨著開業、運營項目的增加，折舊攤銷總量也在增長。
投資者：請問3月31日業績交流會多為高管表示去年及近期拿地毛利在20%，是否為“扣除稅金及附加”后的毛利率？如果為未扣除，則和?？傊疤岬?2%左右的凈利潤是不匹配的，請解惑，謝謝！
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。3月31日業績交流會上公司管理層表示新拿項目的平均毛利率是稅前毛利率在20%左右。凈利潤率則還需要扣除稅金與附加以及期間費用等。需要特別說明的是，公司投資新項目的財務衡量指標不僅關注凈利潤率，也關注內部收益率（IRR）。且IRR很多時候對衡量項目的優劣更有參考意義。
投資者：2023-02-13增發預案披露，非公開增發不超過11億股，擬募集資金150億元，進度：股東大會通過。 請問公司是否已向交易所提交增發申請
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。公司面向特定對象發行A股方案于3月8日經股東大會審議通過，目前正在準備申請材料階段，尚未向交易所提交增發申請。
投資者：公司在2021年上半年所拿地塊，幾乎全部陷入虧損，請問2021年報是否已經足額計提損失？
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。公司一直以來都堅持穩健的財務策略，根據相關規則的要求，結合市場變化和項目實際情況，定期會對所有項目進行動態減值測試，評估項目盈利情況，以審慎確定是否需要計提減值。目前看已經計提的減值是充分的，審慎反映了市場風險，符合資產的實際情況，未來會持續評估項目的盈利情況。
投資者：搖號拿地我看萬科一直都運氣不好拿不到地，22年三季報剛說的有業績壓力，那么公司怎么解決嘞？另外公司引以為傲的經營性業務似乎業績不如友商這又如何解釋？公司對于住開第一梯隊的定位是在top3還是top5還是top20都是？謝謝你，請盡快回答
萬 科Ａ董秘：感謝您的關注。您所提到的問題在3月31日的業績推介會上公司管理層均有詳細回應，您可查閱“投資者關系活動記錄表”了解具體情況。
投資者：公司7元每股向博裕資本，58同城增發25%的萬物云股票，幾年之后99元每股進行回購，短短幾年時間溢價十幾倍進行回購，并且萬物云上市之后股價折合人民幣只有20多元，為什么要溢價好幾倍回購原始股呢？這其中是否有利益輸送？
萬 科Ａ董秘：感謝您對萬物云的關注。公司不存在回購博裕資本和58同城所持萬物云股權的行為。物業股的估值會根據資本市場情況而變化。
萬科A2022年報顯示，公司主營收入5038.38億元，同比上升11.27%；歸母凈利潤226.18億元，同比上升0.42%；扣非凈利潤197.62億元，同比下降11.7%；其中2022年第四季度，公司單季度主營收入1661.65億元，同比下降8.35%；單季度歸母凈利潤55.67億元，同比下降4.59%；單季度扣非凈利潤32.62億元，同比下降46.48%；負債率76.95%，投資收益40.94億元，財務費用26.15億元，毛利率19.55%。
該股最近90天內共有23家機構給出評級，買入評級20家，增持評級2家，中性評級1家；過去90天內機構目標均價為21.46。近3個月融資凈流入12.2億，融資余額增加；融券凈流入1110.28萬，融券余額增加。根據近五年財報數據，證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）行業內競爭力的護城河良好，盈利能力良好，營收成長性較差。財務可能有隱憂，須重點關注的財務指標包括：貨幣資金/總資產率、應收賬款/利潤率近3年增幅、存貨/營收率、經營現金流/利潤率。該股好公司指標2星，好價格指標3.5星，綜合指標2.5星。（指標僅供參考，指標范圍：0 ~ 5星，最高5星）
萬 科Ａ（000002）主營業務：房地產開發及相關資產經營和物業服務。
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