觀點(diǎn)網(wǎng)2023年上半年的最后一天，土拍市場(chǎng)異常熱鬧。
6月30日，包括深圳、廈門(mén)、武漢、杭州等在內(nèi)多個(gè)城市紛紛開(kāi)啟集中供地，不約而同的要在這一天“點(diǎn)燃”市場(chǎng)的熱情。
【資料圖】
據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，上述4個(gè)城市共成功出讓28宗地塊，總成交金額461.85億元。
這幾場(chǎng)看起來(lái)非常熱鬧的土拍，如果要說(shuō)出一個(gè)主角的話，那一定非中海莫屬。
觀點(diǎn)新媒體了解到，僅就今日，中海在深圳、廈門(mén)、合肥3地總拿地金額便達(dá)到208.89億元。此外，6月29日還在石家莊以16.63億拿下河北科技大學(xué)中校區(qū)地塊。
6月以來(lái)，中海便四處攻城略地，先后在北京、廣州、青島、成都、天津等地連續(xù)奪下多宗地塊。有觀點(diǎn)認(rèn)為，中海短時(shí)間迅速拿地或許是為了達(dá)成2023年上半年拿地目標(biāo)，頗有一種“不達(dá)目的不罷休”的氣勢(shì)。
對(duì)此，觀點(diǎn)新媒體詢(xún)問(wèn)了中海內(nèi)部人員，得到的回復(fù)是“不便于回應(yīng)”。
一日拿地超200億
今天深圳第二批集中供地中，位于南山區(qū)的T207-0060地塊無(wú)疑最受關(guān)注，地塊采取“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”規(guī)則掛牌出讓,吸引到包括華潤(rùn)+建發(fā)、中海等在內(nèi)的6家房企/聯(lián)合體參與競(jìng)拍。
經(jīng)歷半個(gè)小時(shí)33輪竟價(jià)后，地塊觸及最高限制地價(jià)125.32億元，進(jìn)入競(jìng)“企業(yè)全年期自持的租賃住房建筑面積”。最終，由中海以125.32億元+58500平方米的“企業(yè)全年期自持的租賃住房建筑面積”斬獲，成交樓面價(jià)60349元/平方米，溢價(jià)率15%。
公開(kāi)資料顯示，該地塊位于南山區(qū)沙河街道，深灣二路與白石二道交匯處西南側(cè)。土地用途為二類(lèi)居住用地+城市道路用地，土地面積36293.5平方米。
T207-0060地塊之所以受到房企青睞，主要包括幾個(gè)原因：
一是地理位置優(yōu)越，地塊北側(cè)是華僑城高級(jí)中學(xué)，南側(cè)是深鐵萬(wàn)科臻灣匯，西面是中信紅樹(shù)灣，東面是TCL、神州數(shù)碼等總部大廈，居住配套齊全。
此外，該宗地就是4月26號(hào)深超總片區(qū)調(diào)規(guī)的地塊之一，片區(qū)內(nèi)宅地極度稀缺，20年才迎來(lái)2宗。目前，深超總片區(qū)包括中央綠軸在內(nèi)的大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)即將啟動(dòng)。
二是擁有可觀的倒掛紅利，旁邊是紅樹(shù)西岸，當(dāng)前市場(chǎng)成交單價(jià)在15萬(wàn)-22萬(wàn)元，今年3月小區(qū)一套190平的房源以3550萬(wàn)總價(jià)成交，折合單價(jià)突破21萬(wàn)元。因此，哪怕限價(jià)13.33萬(wàn)/平米為目前深圳最高，依舊不擔(dān)心賣(mài)不出去。
值得關(guān)注的是，該項(xiàng)目不限制戶(hù)型比例，即打破“70/90”限制，可以提供市場(chǎng)稀缺的大平層住宅。顯然，地塊適合往高端打造，迎合目前改善型需求主導(dǎo)的市場(chǎng)局面。
除了深圳拿地，廈門(mén)今天舉行的第二場(chǎng)土拍中，大唐中心2023P08地塊熱度較高，吸引了保利、中海、華潤(rùn)、建發(fā)等32家房企參拍，最終中海以上限價(jià)63.2億搖號(hào)摘得，成交樓面價(jià)51727元/平方米，溢價(jià)率14.91%。
另外，中海還搖中合肥四批次供地的包河BH202307號(hào)地塊，成交總價(jià)203718萬(wàn)元，居住樓面價(jià)14869.57元/平方米，溢價(jià)率14.86%。該地塊為6月28日合肥土拍中的一宗地，吸引了包括華潤(rùn)、中海、龍湖、招商、偉星、中鐵建、綠城等在內(nèi)的34家房企參與拍賣(mài)，最終34家均進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段。
銷(xiāo)售前三未穩(wěn)
6月30日是中海今年以來(lái)拿地最“努力”的一次，卻不是唯一一次。
6月29日下午，在石家莊公共資源交易中心電子競(jìng)價(jià)室，備受矚目的河北科技大學(xué)中校區(qū)地塊終于開(kāi)拍，該地塊引來(lái)了中海、中冶、保利、萬(wàn)科+城發(fā)投四家房企競(jìng)爭(zhēng)。
歷經(jīng)5個(gè)小時(shí)、鏖戰(zhàn)347輪，最終由中海16.63億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)28.3%，而科大地塊被視為目前石家莊“最好的地塊”。
6月28日，中海1.7億元摘得長(zhǎng)春高新區(qū)宅地；6月27日天津土拍中，中海還以底價(jià)31億元摘得南開(kāi)中醫(yī)院大學(xué)地塊，成交樓面價(jià)25448元/平方米。
更早一些時(shí)候，中海于北京、廣州、青島、成都連續(xù)奪下多宗地塊。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，6月份至今，中海拿地金額超過(guò)331億元。
根據(jù)該公司此前公告，前五月新增土地應(yīng)占樓面面積約56.72萬(wàn)平方米，累計(jì)應(yīng)付土地出讓金約76.90億元。也就是說(shuō)，2023年上半年，中海總拿地金額超過(guò)408億元，6月份的貢獻(xiàn)超過(guò)80%。
這一數(shù)值較去年下降不少。
年報(bào)顯示，2022年中海新增土地儲(chǔ)備50宗，總購(gòu)地金額達(dá)1208.7億元，新增土地貨值2403.4億元。不過(guò)從行業(yè)來(lái)看，這也顯得正常。
根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)2023年1-5月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)前50房企新增土地建筑面積3017萬(wàn)平方米，同比減少29.7%，跌幅收窄近9個(gè)百分點(diǎn)。
盡管中海并未披露2023全年拿地目標(biāo)，從全年銷(xiāo)售目標(biāo)來(lái)看或許也有一定的參考性。
2023年，中海制定了非常進(jìn)取的增長(zhǎng)目標(biāo)，包括銷(xiāo)售目標(biāo)3600億、增長(zhǎng)20%，還有商業(yè)收入目標(biāo)增長(zhǎng)30%。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)同日發(fā)布的“2023年1-6月房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)”顯示，中海2023年上半年全口徑銷(xiāo)售額1719.8億元，雖然連續(xù)三個(gè)月位居全行業(yè)第三，但與第四名華潤(rùn)置地的1702.2億元僅差一線。
至于權(quán)益銷(xiāo)售方面還比較穩(wěn)定，上半年中海錄得1599.4億元，落后于保利的1703億元，位居第二，領(lǐng)先第三名萬(wàn)科則有200多億。
過(guò)去兩年，中海投資拿地金額行業(yè)領(lǐng)先，2023年可售貨值約7900億元，按50%銷(xiāo)售去化率測(cè)算，2023年有望達(dá)3800億元，目前銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也能支持這一目標(biāo)。
3月31日在香港舉辦的業(yè)績(jī)會(huì)上，中海行政總裁張智超曾表示：“因?yàn)橛谐渥愕馁Y源，我們今年制定了銷(xiāo)售增長(zhǎng)20%的目標(biāo)，并對(duì)實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)充滿信心。”
就上半年房企整體表現(xiàn)而言，觀點(diǎn)指數(shù)上述銷(xiāo)售表現(xiàn)報(bào)告還顯示，6月份前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷(xiāo)售金額3636億元，同比下降34.4%，環(huán)比基本持平。
1-6月，前100房企實(shí)現(xiàn)累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售額22975億元，同比下降4.8%。其中，保利、中海和萬(wàn)科占據(jù)前三甲，分別錄得權(quán)益銷(xiāo)售金額1656億元、1599.4億元以及1311.6億元，其中保利發(fā)展和中海同比分別上升17.3%和24.2%，萬(wàn)科同比下降6.3%。
