從“支持鼓勵”到如今的“指導”，中國人民銀行再次釋放存量房貸利率調整的信號。一時間，松綁呼聲漸起，作為實際“執行者”，銀行會有何種舉措？對存量房貸利率下調的路徑如何？8月2日，北京商報記者對多位銀行人士進行了采訪，有銀行人士直言，存量房貸利率下調必將會影響銀行的凈息差和利潤，也有銀行人士認為，下調比提前還貸對銀行有利，至少還能留住客戶。當政策進入實操層面后，如何重測存量房貸利率、簽訂合同都是需要仔細衡量的問題。
銀行仍觀望
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近段時間，監管接連釋放“松綁”信號，存量房貸利率下調有望進入實操階段。8月1日，人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議指出，“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。
這是監管近期第二次對存量房貸利率調整進行定調。在此前7月14日國新辦新聞發布會上，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。
對比兩次表態，從“支持和鼓勵”到“指導”，口徑的變化也意味著存量房貸利率下調有望進入實操階段。作為政策的“執行者”，銀行如何看待這一調整？北京商報記者8月2日對多位銀行人士進行了采訪。
眾所周知，對比消費貸、信用貸等無抵押物的貸款來說，擁有抵押物的房貸是銀行為數不多的較為優質的資產。一位地方農商行相關負責人在接受北京商報記者采訪時直言，存量房貸利率下調肯定會影響銀行的凈息差和利潤，從銀行角度看會有大量的手續辦理，重新測利率和還款金額、重簽合同等。
另一家股份制銀行人士介紹稱，“房貸利率調整需要有監管進行窗口或文件指導，各家銀行無權自行降低已簽訂的房貸合同的利率，因此如何降、怎么降目前仍是未知數”。
“如果監管下發了指導意見就要執行，但如沒有明確的規定，估計銀行多數會采取觀望的態度。”另一家地方性城商行人士也稱，“對銀行而言，從局部看可能會對凈息差和利潤造成影響，但整體來看，能留住優質客戶也是很好的選擇。”
諸葛數據研究中心高級分析師陳霄指出，個人住房貸款作為銀行的優質資產，可以說是銀行的重要利潤來源之一，根據數據統計，多數銀行個人住房貸款占貸款余額的比例達到超20%，甚至有些銀行占比達到30%以上，下調存量房貸利率無疑是讓銀行讓利，意味著利潤一定程度的折損，目前來看，銀行本身自主下調存量房貸利率的動力偏弱。
調降路徑如何
人民銀行表態后，業內對于存量房貸利率下調的路徑也較為關注。當前，存量個人住房貸款利率定價有兩種機制。一種是固定利率機制，另一種是5年期以上貸款市場報價利率（LPR）+加點浮動利率機制。
針對存量房貸調整的實際操作，上述地方農商行相關負責人直言，“還需要規則性引領”。
“目前還存在一些尚待明確的地方。”一位股份制銀行人士提及，“每個地區的利率不同，銀行如何降、下降的區間是多少、如何再簽署合同都是一個比較困惑的問題。”
“落實到購房者層面，如果在執行過程中出現這個客戶存量房貸利率降多了、另一個客戶降少了，還要再向客戶進行解釋，若銀行不方便回答和承諾，還會被客戶投訴。”上述股份制銀行人士說道。
雖然下調存量房貸利率具體的政策還沒有落地，但也有銀行做出了嘗試。此前，有消息稱，興業銀行(601166)廣州分行針對存量按揭客戶采取1年期的利率優惠券。北京商報記者從興業銀行廣州多家支行處獲悉，確有此事，但目前僅在個別支行小范圍試點，后續將根據試點情況及時調整政策。彼時有觀點認為，主動向存量房貸客戶發放1年期的利率優惠券，從側面反映出降低存量房貸利率對銀行并非沒有好處，部分銀行確有意愿通過降低存量房貸利率來留住客戶。
談及下調存量房貸利率的方式，陳霄認為，大概率上可能采取國有大行先行的模式，發揮帶頭示范作用，根據客戶資質和存量房貸的具體情況出臺針對性的方案，靈活對待，避免一刀切的做法。同時，給予地方銀行更多的靈活性和自主性，采取直接降（在存量房貸利率的基礎上打折）或者間接降（貸款以新換舊）等方式。下調幅度可能會與LPR掛鉤，比如在以前加點上進行下調。
浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林坦言，引導存量貸款利率下降，從而惠及存量客戶，雖然短期的利率變化不多，但住房貸款是長期貸款，累積節省的量還是比較大的。但相關調整可能也會有一定的副作用，比如會讓銀行息差收入承受壓力，所以人民銀行也強調了有序，至于如何實現有序，未來要看人民銀行具體的引導手段，讓銀行愿意主動去調整存量房貸利率。
或將減少提前還貸
幾年前，一說到要提前還房貸，大多數購房者都對此“嗤之以鼻”，觀點也是一邊倒，但從去年開始，這一風向突然發生了變化，一些購房者們率先投身提前還貸的熱潮。存量房貸利率的下調也被解讀為銀行可以通過此類方式減少提前還貸、“轉貸”的數量。
在接受北京商報記者采訪的過程中，不少銀行人士也回應了這一觀點，有銀行人士直言，若存量房貸利率下調，提前還貸現象一定會減少；有銀行人士則強調，存量房貸利率下調可以應對提前還貸潮，起碼能留住客戶。
信號釋放下，購房者的觀念也產生了轉變，王文詩（化名）告訴北京商報記者，“最近本來要提前還一筆房貸利率，但看到了新的政策導向，我想先等等，如果重新核定利率就先不提前還貸了”。
在老家購房的張晨（化名）從2018年5月開始還房貸至今已經五年時間，“目前我的房貸利率是LPR+135個基點，今年5月我的房貸利率重新定價后的水平依然在5.625%，比現在新發房貸利率高出不少，之前一直猶豫要不要提前還款，現在想再等一等。我也不奢望銀行可以降多少，如果能夠按照當地新發房貸水平進行調整就已經是很不錯的結果了”。
對于身處一線城市的炎炎（化名）來說，她認為存量房貸利率是否調整對她的影響較小，當前，她購買的房產房貸利率為4.85%，與北京地區首套房房貸利率4.75%的差距不大。“12月重新定價后，我的房貸利率也會進一步下調，無論是否出臺存量房貸利率下調政策，我都是要進行提前還貸的操作。”
從購房者層面，陳霄進一步建議，當前政策端對于存量房貸利率調整的信號越來越強烈，預計落地時間也不再遠。對于有提前還貸意愿的購房者來說，如果手頭資金充裕并且還貸意愿較強，那么可以提前還貸，如果不是的話，建議購房者可以選擇暫且觀望等待政策的落地。
