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股神巴菲特在他投資生涯里面，有很多經典句子。最著名的就是這句：“在別人貪婪的時候，要學會恐懼；在別人恐懼的時候，要學會貪婪。”偏安一隅的濱江集團似乎正在用行動踐行這句話。在房企激進狂飆的2016年至2020年，濱江退守浙江，不做高周轉。在地產界烏云密布的最近兩年，濱江卻一改往日保守面貌，一舉成為拿地黑馬。另一方面，濱江集團的股價也伴隨著經營的向好走出獨立行情，自2022年1月4日至2022年8月5日，其股價從每股4.4元漲至8.88元，幾近翻倍，期間還一度觸及10.09元/股的高點。
然而，在大多數房企高喊“活下去”的當下，濱江集團表面風光之下同樣暗藏危機。
據中指研究院報告顯示，2022年1-6月，TOP100企業拿地總額6594.7億元，拿地規模同比下降60.0%?？蔀I江不走尋常路，上半年拿地一共467億元，同比增長了38%，其中杭州拿地23宗，拿地金額約409.35億，占其拿地總金額的87.7%。
雖說拿的地多，但濱江的持股比例并不大。在近期的投資者關系活動中，濱江集團表示，2022年土地儲備額度方面，公司將在權益拿地金額占現金回款金額比例為 0.6 的基礎上保持平衡。據悉，濱江集團今年在杭州首輪供地中拿下的11宗地塊，大部分是合作拿地或后續引入合作開發伙伴，其持股比例均在10%-40%之間。
此外，今年上半年除一塊地位于寧波，濱江拿的其他地塊均在杭州。深耕杭州一方面保證了集團的經營業績，一方面卻也體現出濱江對外擴張的不易。2017年的深圳龍華舊改項目由于政策突變而擱置，導致計提7.24億元壞賬。2021年，與越秀地產的開展合作，本計劃在年內落地3個項目，但截至年底僅落地1個項目。除此之外，濱江集團在杭州以外的項目難以體現經營優勢，2021年其上海地區的毛利率僅為11.91%，遠低于公司平均水平。
在銷售方面，據中指研究院統計，今年上半年濱江集團權益銷售回款322億元，回款額比去年同期上漲6%，但是其全口徑銷售額683.9億元，同比下滑22.2%，按1500億元目標只完成了45.6%；和去年相比，完成率下滑13個百分點。
此外，專注于改善型樓盤的濱江集團也受到了來自于限價方面的壓力。由于限價樓盤陸續進入結算期，今年一季度濱江營收和盈利雙雙下滑。今年一季度財報顯示，濱江集團實現營業收入62億元，同比下降16.8%；歸母凈利潤2.3億元，同比下降42.7%；歸母凈利率為3.7%，較上年同期下降5.0個百分點；整體毛利率為16.3%，較上年同期下降4.5個百分點。從土拍情況來看，這種低毛利的趨勢將會延續下去。以6月30日濱江拍得的錢江新城二期兩宗姊妹地塊為例，兩宗地塊限價分別為51000元/㎡和53000元/㎡，而樓面價分別高達35077元/㎡和37590元/㎡。據濱江集團投資部測算，杭州第一批地公司獲得項目預計平均凈利潤率8%左右，第二批地預計凈利潤水平較第一批地略有提高。
在負債方面，截至今年3月底，濱江集團擁有貨幣資金168.5億元，比去年底減少43億元，短期借款1.16億元，一年內到期有息負債122.9億元，比去年底增加23.8億元，負債合計1843億，比去年底增加100億元。此外，濱江集團的少數股東權益占比也從去年底的44.96%升至今年一季度的48.6%，有“明股實債”之嫌。（來源|商業華觀）
